Roma 2026 in 30 secondi:
- Prezzo medio: 3.141 €/m² (febbraio 2026)
- Appartamenti: +9,2% in 12 mesi, case: +2,5%
- Tempi medi di vendita: circa 4-5 mesi
- Attenzione: scarti fino a 5.000 €/m² tra vie adiacenti
Roma 2026: i numeri che fotografano un mercato in movimento
3.141 €/m²
Prezzo medio immobili Roma, febbraio 2026
Partiamo dal dato che interessa tutti: 3.141 €/m² di media a Roma nel febbraio 2026. Ma attenzione, questa cifra nasconde differenze enormi. Gli appartamenti hanno registrato una crescita del +9,2% negli ultimi 12 mesi, mentre le case unifamiliari si sono fermate a un +2,5%. In sintesi, per un bilocale in zona semicentrale si osserva una crescita di valore superiore alla percezione comune.
Secondo i dati OMI del terzo trimestre 2025, Roma ha registrato 8.327 compravendite residenziali con un incremento tendenziale del +6,4% rispetto all’anno precedente. Un elemento rilevante è che l’85,4% degli acquisti riguarda la prima casa. È il tasso più alto d’Italia. La maggior parte degli acquirenti nel mercato romano acquista per uso abitativo e non a fini speculativi.
I dati ISTAT del secondo trimestre 2025 indicano una crescita nazionale del +4,5% per il residenziale, mentre Roma registra un ritmo superiore, anche in relazione all’effetto del Giubileo 2025 e agli investimenti infrastrutturali che influenzano i valori immobiliari.
Appartamenti +9,2%, case +2,5%: cosa sta cambiando davvero
Perché questa differenza tra appartamenti e case? L’analisi dei dati evidenzia una situazione chiara. Gli appartamenti romani offrono quello che cercano due profili dominanti: giovani coppie con budget limitato e investitori interessati agli affitti brevi. Le case unifamiliari, concentrate nelle zone periferiche, interessano famiglie che spesso preferiscono spostarsi fuori Roma, dove i prezzi sono più accessibili.
L’effetto Giubileo 2025: Secondo l’analisi di Idealista, nel primo semestre 2024 le zone giubilari hanno registrato 17.159 compravendite. Prati ha segnato +8,5%, Ostiense +6,2%. La domanda di immobili ristrutturati è cresciuta del 35%, quella per affitti brevi del 40%.
C’è un altro fattore che pochi considerano: il valore degli spazi esterni. Nel post-pandemia, balconi, terrazzi e accesso a giardino ed esterni per valore aggiunto sono diventati discriminanti. Un appartamento con terrazzo vivibile vale oggi il 15-20% in più rispetto a uno equivalente senza spazio esterno. Questo spiega in parte perché alcuni quartieri vedono crescite a doppia cifra mentre altri stagnano.
Le previsioni Nomisma per il 2026 indicano una crescita più moderata, intorno al +0,9% per le compravendite e +1% per i prezzi a livello nazionale. Ma Roma potrebbe continuare a sovraperformare, trainata dagli investimenti infrastrutturali e dal turismo. I tempi medi di vendita? Circa 4,7 mesi secondo lo stesso osservatorio. Non male, se il prezzo è corretto.
RealAdvisor: valutare il proprio immobile a Roma in 3 minuti
Dopo aver analizzato dati e tendenze, la domanda cruciale resta: quanto vale esattamente il vostro immobile? Non la media del quartiere, non una stima approssimativa basata sugli annunci online. Il valore specifico della vostra via, del vostro piano, delle vostre caratteristiche.
RealAdvisor utilizza un algoritmo di intelligenza artificiale che incrocia i dati di mercato aggiornati con le caratteristiche specifiche dell’immobile. La particolarità? La piattaforma dispone di prezzi dettagliati per oltre 75 vie di Roma, non solo per macro-zone. Questo significa passare da una stima generica a una valutazione che considera effettivamente dove si trova il vostro appartamento.
Come ottenere una valutazione in 3 passaggi
- Accesso alla piattaforma
Raggiungete lo strumento di valutazione online gratuito, disponibile senza registrazione preliminare.
- Inserimento dati immobile
Indicate indirizzo, metratura, piano, stato di manutenzione e caratteristiche principali (terrazzo, box, cantina).
- Ricezione stima istantanea
In circa 3 minuti, l’algoritmo elabora una valutazione basata sulle transazioni reali della vostra zona specifica.
Un confronto tra la stima ottenuta e le quotazioni medie della stessa via consente di valutare il posizionamento dell’immobile rispetto alla mediana. La piattaforma fornisce inoltre un elenco di agenzie immobiliari romane con recensioni verificate e numero di transazioni concluse, a supporto di un’eventuale vendita.
Da Via Garigliano a Torpignattara: la mappa dei prezzi che conta
Ed ecco il punto che fa la differenza tra una valutazione utile e una fuorviante. Nell’analisi del mercato romano emerge che molti proprietari si affidano ai prezzi medi di zona senza considerare che vie adiacenti possono presentare scarti enormi. Via Garigliano, nel quartiere Prati, quota un prezzo mediano di 9.297 €/m². Spostatevi di poche centinaia di metri verso zone meno prestigiose e scendete sotto i 4.000 €/m².
| Via / Zona | Prezzo mediano €/m² | Posizionamento |
|---|---|---|
| Via Garigliano (Prati) | 9.297 € | Premium |
| Centro Storico (media) | 6.500-8.000 € | Alto |
| Ostiense | 4.200-4.800 € | Medio-alto |
| Torpignattara | 2.800-3.400 € | Medio |
| Periferia Est | 1.800-2.500 € | Accessibile |
L’errore che costa caro: Basarsi esclusivamente sulla media di zona può comportare una significativa differenza economica nella determinazione del prezzo di vendita. In determinate situazioni, una richiesta superiore fino al 15% rispetto al valore di mercato, fondata su riferimenti non omogenei, può determinare un prolungamento dei tempi di vendita e un successivo adeguamento del prezzo.
Un’analisi dettagliata per singola via risulta più efficace rispetto a una valutazione basata esclusivamente sul quartiere. Una stima aggiornata e puntuale può incidere in modo significativo sui tempi di vendita.
Le vostre domande sul mercato immobiliare romano
È il momento giusto per vendere a Roma?
Per gli appartamenti in zona semicentrale, i dati indicano condizioni favorevoli, con una crescita del +9,2% in 12 mesi e una domanda sostenuta. Per le case unifamiliari periferiche, la crescita più contenuta (+2,5%) può suggerire una valutazione attenta delle condizioni finanziarie prima di procedere.
Quali quartieri stanno crescendo di più?
Prati (+8,5%) e Ostiense (+6,2%) guidano la crescita, trainati dall’effetto Giubileo e dalla riqualificazione urbana. Zone come Torpignattara mostrano potenziale per chi cerca rendimenti futuri, con prezzi ancora accessibili ma in crescita.
Come faccio a sapere il valore reale della mia via?
Le quotazioni OMI dell’Agenzia delle Entrate forniscono range ufficiali per macro-zone. Per dati più granulari per singola via, piattaforme come RealAdvisor offrono valutazioni gratuite basate su transazioni reali e algoritmi di intelligenza artificiale.
Le valutazioni online sono affidabili?
Dipende dalla fonte dei dati. Gli strumenti basati su transazioni reali e prezzi per singola via offrono stime più accurate rispetto a quelli che usano solo medie di quartiere. Considerate sempre la valutazione online come punto di partenza, da confrontare poi con il parere di un professionista locale.
Quanto tempo serve per vendere nel 2026?
Secondo l’Osservatorio Nomisma, i tempi medi di vendita si attestano intorno ai 4,7 mesi a livello nazionale. A Roma, con un prezzo corretto e documentazione in ordine, è realistico chiudere in 3-4 mesi per appartamenti in zone richieste. Prezzi fuori mercato possono allungare drasticamente i tempi.
La prossima mossa per voi
Il vostro piano d’azione questa settimana
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Ottenete una valutazione aggiornata del vostro immobile specifico (non della zona)
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Confrontate il risultato con i prezzi della vostra via esatta, non del quartiere
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Se pensate di vendere, verificate la documentazione catastale prima di qualsiasi annuncio
Il mercato romano nel 2026 offre opportunità concrete, ma solo per chi conosce i numeri reali della propria situazione. Piuttosto che affidarvi a sensazioni o annunci gonfiati, partite dai dati. Poi, se decidete di muovervi, avrete una base solida per negoziare.
Precisazioni sui dati di mercato: I prezzi indicati sono medie statistiche che possono variare significativamente in base alle caratteristiche specifiche dell’immobile. I dati di mercato sono soggetti a variazioni: verificate sempre le quotazioni aggiornate prima di prendere decisioni. Ogni valutazione immobiliare richiede un’analisi specifica che tenga conto di stato, posizione e caratteristiche uniche del bene. Per decisioni patrimoniali importanti, consultate un agente immobiliare qualificato o perito estimatore iscritto all’albo.